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房价“双轨制”祸不单行 谁破坏了调控的预期?

2018-05-14 14:12:26来源:

房价“双轨制”祸不单行谁破坏了调控的预期?

水皮

房住不炒这是共识。

但是这个共识目前基本上只停留在理论上,现实生活中的真实情形现在已经演变成了“房住要抢”的格局。

重庆只是一个缩影。

这个拥有3000万人口的中国第一大直辖市,实际的城区人口只有800万,加上200万外来常住人口也不过是1000万左右。2016年重庆的房地产销售面积是2000余万平方米,2017年是3600万平方米,今年1-4月的销售已经达到1100万平方米,不出意料的是2018年的销售恐怕也会过3000万平方米。3年接近8000万平方米,100平方米一套就是80万套,大概是户籍人口的十分之一,这种销售热度热到连本地开发商都害怕的地步,不少人在公开论坛就给市场泼冷水,提醒2018年下半年市场就会进入调整周期,但是,眼下呢?真实情况就是“一房难求”,开发商的楼盘基本是“秒光盘”,投资者也好,消费者也好,投资也好,刚需也好,已经形成了共同的预期,不抢白不抢,抢了不白抢,白抢谁不抢?

为什么?

因为一手房和二手房倒挂啊!

地方政府为了控制房价过快上涨,现在除了限购限售同时还限价,市场上的二手房价格是市场形成的,开发商手中的一手房价格是建委控制的,一手房远低于二手房且还能银行按揭加杠杆,如此形成的套利空间谁不怦然心动,即便是全款买房也有人排队抢购,买到就是赚到。阳光底下没有新事,类似的情形在南京出现过,杭州也出现过,重庆只不过是重演而已,这种套利空间的形成是人为的,也是调控简单化的必然,价格是可以管制的吗?价格管制有用,我们研究供求关系干什么,吃饱了撑的?

预期管理是门艺术。

搞好了,风平浪静。

搞不好,引火烧身。

住建部最近约谈了成都、太原两个城市的负责人,之前还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨,昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等十个城市,强调房地产市场调控目标不动摇,力度不放松,这是在两会部长通道之后再次释放同样的信号。

住建部约谈的这些城市有一些共同的特征:一是二线城市,并非此前领涨的一线或新一线城市,一定程度上他们有补涨性质;二是这些城市的调控力度并不强,给了投资者一定的空间;三是地方政府的“抢人”的理由实际上放宽了外来人口落户和购房的限制,甚至出台了相关的补助措施,一定程度上刺激短期房价,显然,这和中央的基调是不合拍的,也是不协调的,但是约谈的效果如何,谁也不能肯定,水皮担心的是适得其反,限价形成与调控完全相反的预期,从而导致非理性恐慌性抢购。

价格“双轨制”是中国市场化进程中特殊时期、特定阶段的特殊手段,是突破计划经济僵硬体制的不得已而为之的渐进策略,副作用也是显而易见的,套利空间的形成也是寻租空间形成的过程,腐败也就相伴而生。改革开放四十年的今天,房地产市场居然也出现了一手房市场和二手房市场两个价格,这一定不是进步而是倒退。

预期是相互影响的,“一房难求”让投资者恐慌,开发商就心静如水吗?统计数据表明,全国房地产开发投资增速正在发生巨大的反弹,2017年1-12月份,这个数字已经由当年的高点9.3%回落到了7.0%,但是进入2018年1-3月份,这个数字目前已经是10.4%,其中住宅投资的增速更大,为13.3%,而相对的数字,2016年底是6.9%,绝对投资102581亿,2017年是109799亿,2018年1-3月份是21291亿,开发商会不会穿了“红舞鞋”转到了停不下来的节奏而最终资金链断裂?

细思恐极。

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