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高周转模式及决策失误 富力地产三大法宝或将失灵

2017-11-24 09:37:19来源:

2013年,富力地产(2777.HK)打破300亿元瓶颈,实现422.29亿元的销售额,较2012年增长23%,实现净利润76.5亿元,净利润率为21.05%,较2012年增长2.41个百分点。

去年同期,地产大佬万科(000002.SZ)销售额为1709.4亿元,净利润为151.2亿元。也就是说,富力地产在净利润率不变的情况下,只要达到834.64亿元的销售额,就能实现和万科相同的净利润。

自2013年,富力地产开始规模化发展。2014年,富力地产制定700亿元的销售目标,较2013年增长67%。在富力地产规模化过程中,其能否延续去年的高利润率?

多位业内人士对《地产》称,土地溢价、项目聚焦和开发中高端物业是富力地产实现高利润率的三个重要因素,但现在加紧运作的高周转模式以及领导层面的决策失误,导致这三个因素的利好程度或将失灵。

记者梳理了10年来富力地产的发展节奏,始终在激进和保守间往复徘徊,并没有找到属于自己的稳健步伐。《地产》致电富力地产总裁张力,询问在当前环境下,将怎样把握富力地产接下来的节奏,截至发稿前,并没有得到回应。

高利润率之谜

观察2013年年报,富力地产2013年毛利率为40.7%,较2012年下降1.5个百分点,而净利润率不降反升,较2012年增长2.41个百分点,主要原因是酒店等投资物业公允价值盈利净额由去年的6.6亿元飙涨至24.36亿元。

然而,扣除投资物业公允价值收益后,2013年富力地产的净利润率为16%,较2012年的17%下降一个百分点。从2013年年报来看,下降原因是主要是平均售价下滑和销售成本上升所致。2013年年报显示,富力地产2013年平均售价为每平方米1.2万元,较2012年的1.3万元下降5.6%。同时,已落成物业销售成本由2012年的159.03亿元激增至196.35亿元,增幅为23.47%,超过营业收入19.45%的增长幅度。

2011年至2013年,富力地产的毛利率分别为42.5%、42.2%和40.7%,虽然有小幅度下滑,但处于行业较高水平。上海易居房地产研究院研究员严跃进对《地产》表示,土地溢价、项目聚焦和开发中高端产品是富力地产实现高利润率的主要原因。

从土地溢价角度来看,在富力地产2013年销售额中,所售的商业项目占销售额的30%,毛利率为54%,高端及中端住宅项目的毛利润率是36%,剩余主要是刚需产品,毛利率较低。

由此可知,基于富力地产40.7%的毛利率,在其销售的三大类产品中,商业项目拉高毛利率,高端及中端住宅项目、刚需产品相应拉低毛利率。《地产》记者梳理其地产项目可知,其商业项目普遍拿地时间较早,高售价和低廉的土地成本差是其提升利润的主要原因。

以广州富力盈凯广场为例,广州富力盈凯广场紧邻富力地产总部富力中心,是A级商业大楼。该项目去年实现14.3亿元的销售额。据克尔瑞资料可知,此项目地块由富力地产在2006年3月竞得。当时的楼板价仅为每平方米4308元。8年后,搜房网数据显示,当前销售均价为每平方米6.2万元。

广州商业项目富力盈通大厦去年协议销售额25.2亿元,占销售总额的5.97%。据克尔瑞系统可知,此项目地块在2009年由富力地产竞得,当时的楼板价为每平方米1.1万元。搜房网数据显示,当前销售均价为每平米3.8万元。同样,带来7.24亿元销售额的富力天域中心由富力地产2009年竞得,当时的楼板价为每平方米2751元,去年每平方米的平均售价为2.65万元。

从项目聚焦角度看, 2013年支撑富力地产422.29亿元销售额的城市仅有16个,其中广州、北京和天津三个经济发达城市销售占比最大。广州实现108亿元的销售额,平均售价为每平方米2.1万元,北京及周边地区实现销售额84.96亿元,天津实现46.39亿元的销售额,三者合计占销售总额的56.68%。

此外,2013年富力地产销售费用率为1.72%,较2012年增长0.22个百分点,管理费用率为5.07%,较2012年增长0.06个百分点,财务费用率为5.33%,较2012年增长0.38个百分点,而雇员福利开支增长幅度达76.1%,远超营业额的增长幅度。

忽快忽慢的节奏

严跃进称,富力地产未来净利率还会继续下滑。除去采用高周转模式,这也与其领导层近年来的决策失误不无关系。

1993年,公务员出身的张力和证券金融从业员出身的李思廉成立富力地产前身——广州天力房地产公司。

张力和李思廉被称作公司的前卫和后卫,张力主要负责项目,李思廉主要负责财务。香港出生的李思廉毕业于美国波士顿大学,其成长过程中见证了李嘉诚、郑裕彤等香港地产大佬的高溢价崛起过程,对其治理富力地产带来重大影响。

2005年,富力地产赴香港上市后。一方面大举拿地,积极布局全国。2006年,富力地产共拿下21宗地块,2007年又拿下20宗地块,其中不乏高价地王。截至2007年,富力地产进入广州、北京、上海、天津等11个核心城市和地区,总土地储备面积达2620万平方米,基本实现全国布局。另一方面,富力地产也在学习新鸿基增持商业物业。

买地和布局商业物业都是重资产模式,短时间内富力地产负债规模倍增。上市之初,富力地产的净负债率仅为20.5%,2006年末这一数据上升至71%。截至2007年末,富力地产的净负债率高达139.5%。

基于较大的资金压力,自2008年中期,富力地产开始减缓拿地步伐。这一缓就是4年,据申银万国统计,2009年至2012年富力地产的拿地金额分别为86亿元、89亿元、48亿元、35亿元,2012年净资产负债率下降至84.87%。

同时受资金壁垒的影响,虽然富力地产坐拥大量优质土地,但采用高溢价模式,发展节奏较慢。2010年至2012年交付的可售出物业建筑面积分别为226、251、283万平方米,交付建筑面积少直接导致销售业绩萎靡,2010年至2012年富力地产的销售额分别为 322. 46亿元、300 .4亿元和 322亿元(不含合作经营项目的权益部分),始终徘徊在300亿元左右。

同期,采用高周转模式的房企资产规模和销售额均大幅增长。曾与富力地产在同一层次的碧桂园(2007.HK)2010年至2012年分别实现销售额329亿元、432亿元、476亿元,2013年更是达到1060亿元的销售额,较2012年增长153%。富力地产渐渐从高溢价模式中觉醒,2013年,也开始发力高周转模式。

富力地产董事长兼执行董事李思廉瞻望,富力地产2014年的销售目标是700亿元,2015年是800亿元,2016年则达到1000亿元的规模。而截至2013年,富力地产的期末存货仅为62.65亿元,其中发展中物业为49.25亿元,已落成持售物业为13.4亿元。想在3年内入驻千亿俱乐部,实现销售额高增长的首要措施,就是增加土地储备。

2013年,沉寂4年的富力地产开始第二轮扩张,斥资434亿元竞得2090万平方米土地,占所有土地储备的48%,总土地储备面积增至4330万平方米。然而,在新一轮扩张中,富力地产显得有些底气不足,这首先表现在土地储备的含金量上。

刚上市时,富力地产的土地储备以广州、北京等一线城市为主。而此次,在增加一线城市土地储备的同时,富力地产首次进入长沙、梅州、南宁、贵阳等10个二线城市。花旗评价,以地域而言,(富力地产)打入10个新城市,项目素质较为参差。

富力地产在2013年年报中称,项目地域多元化分布对公司发展很重要,但富力地产仍需缩小南北两方间营运的差异,以有助于精简管理,资源调配及物流统筹等。由此可知,重点布局北京等一线城市,依然是富力地产所侧重的战略重心。

严跃进称,搜寻地产行业较好的二线城市进入,而不是努力深耕一线城市,或由于一线城市土地过于昂贵,富力地产暂时没有过于深耕的能力。

据了解,富力地产新收购项目以刚需为主。在2013年年报中,富力地产表示,公司拿地的原则是有助于其高周转模式,所购土地须在收购后6个月内开始营建,或在收购后12个月内推行销售。基于以上两点,再加新进入的10个城市过于分散导致项目聚焦能力下降,土地溢价、中高端项目和项目聚焦,这三个曾经为富力地产实现高利润率的重要指标利好程度都将消减。

大量土地扩张再次导致富力地产的财务压力增加。截至2013年底,富力地产现金为243.44亿元,而其中受限制资金为66.22亿元,可支配资金为177.22亿元。而短期负债和长期负债即期部分合计为180.96亿元,再加之177.81亿元的预提费用及其他应付款等,流动负债为573.27亿元,能够灵活支配的自有资金仅占短期负债的30.9%,短期内具有偿付压力。

富力地产的长期负债为433.52亿元,资产负债率达76.14%,较2012年增长3.5个百分点,净资产负债率达110.82%,较2012年增长25.95个百分点,长期内也有偿付压力。

由于债务压力激增,近日,瑞银、瑞信等几大行先后发出降富力地产评级报告。瑞银将富力地产的评级由“买入”降为“中性”。瑞信将其评级由“中性”降为“逊于大市”,目标价由12元下调至9.6元。

(《地产》记者 线丽阳/文 闫妮/编辑)

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