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K2百合湾60公分层高去哪儿了?

2017-11-24 09:38:00来源:

6月11日,陈帆(化名)和其他几位原告迎来了K2百合湾嘉园29号楼层高缩水案子的第三次开庭。最令他们恼火的莫过于被告方律师满不在乎的态度,还数次在原告向法官质证的过程中插话。

今年年初,陈帆连同其他4位K2百合湾嘉园29号楼(现在更改为“18号楼”)的业主将K2百合湾嘉园的开发商——北京麦金利房地产开发有限公司(下称“麦金利地产”)告上了法庭,原因是这些业主在收房时先后发现房屋的实际层高与合同约定的6.09米严重不符,即为5.49米,缩水0.6米。

庭审结束后,原告律师透露的有关赔偿额度的消息再一次刺中了他们的神经。不同于第二次开庭的“5万元赔偿”,这次是“按照建筑面积,2000元/平方米”。此次开庭虽然也是质证,不过被告方提供的证据似乎可以说明60公分层高究竟去哪儿了?

设计就是5.49米

和前两次庭审一样,面对业主们“为何缩水”的疑问,被告方律师仍然声称“60公分的缩水系笔误”。为了佐证这一理由,她向法庭出具了K2百合湾嘉园29号楼的设计图。

通过图纸可以清晰地看到,K2百合湾嘉园29号楼只有一层大堂的层高是6.09米,其他2-14层的层高均为5.49米。对此,被告方的律师也表示,设计图纸是2010年北京市建委审批通过的,29号楼2-4层确实是按照5.49米建的,并不是6.09米。而合同中层高一栏出现的6.09米属于笔误。

陈帆指出,“设计图既然是在2010年已经审批通过,在2012年买房签合同的时候开发商并没有告知我。这显然是欺诈。”

如果被告方律师提供的设计图纸属实,在没有规划变更的告示之下,K2百合湾嘉园29号楼应该是按照该设计图建设的,只有这样才能顺利通过北京市规划委员会(下称“规委”)的规划竣工验收及北京市住房和城乡建设委员会(下称“建委”)的竣工验收,并取得了上述两家单位下发的验收合格通知书。

对此,瑞杰历信行(北京)房地产顾问有限公司的工程师杨宇辉告诉记者,在项目的施工建设中,施工单位根本没有权力变更设计规划,一般都是按照开发商提供的设计总图进行建设。即使在施工过程中发现某些设计不合理,也需要和开发商及时沟通,经过双方协商后,在政府有关部门审批许可的范围内进行修改,基本就是对工程的完善,不会出现很大的更改。如果乙方随意改变设计,则视为违约行为,要承担相应的责任。

“基本不可能是笔误”

据记者了解,5位原告方购买的房屋均为K2百合湾嘉园29号楼2-4层的商铺。除了5位原告,这三层还有近30户业主也面临房屋层高缩水0.6米的事实。有的业主房子已经装修完了还未意识到层高存在缩水,有的已经接受了麦金利地产开出的协议赔偿“三年物业费约6000元”,草草了事。

面对被告所说的“笔误”,陈帆表示,就算合同存在笔误,那么多宣传单页不可能都是笔误。而且买房的时候,销售人员还特意介绍了房子的层高为6.09米。

本刊记者通过调查发现,K2百合湾嘉园的宣传单页确实在明显的位置标注了层高,即“平层层高为3.14米,上跃层层高为2.95米”。一位开发公司的销售经理告诉记者,既然这么多份合同及大量的宣传单页都是6.09米,可以推断基本不可能是笔误。在长时间的房屋销售中,那么多销售人员不可能都没有察觉。何况,合同的相关数据由工程部提供,并签字确认,然后由销售部门填写,之后还需要由部门主管甚至副总签字确认。

同时,他也指出,有可能是销售欺诈,有的开发商为了促销、清盘,在销售的时候会故意拔高层高,吸引客群,但在设计、审批、施工中仍然按照既定的层高建设,这种情况在“商改住”的LOFT户型中特别常见。加之,购房者专业知识匮乏,层高缩水很难一眼看出来。为了快速销售,不排除开发商采取此种手段,在销售的时候故意抬高层高。

原告方律师北京市中咨律师事务所的贾瑞果则表示,在这类案件中,由于买房过程的录音等重要证据较难收集,欺诈是很难界定的。

“对麦金利地产而言,合同中出现错误是硬伤。如果为了销售故意拔高层高,后期的违约成本将非常高,这么做很不值得。”一位房企的法律顾问表示,合同中约定的6.09米与房屋的实际层高5.49米既然存在偏差,就属于违约,开发商应该承担相应的违约责任。何况,犯错是有成本的,需要付出代价。

事实上,从今年1月底立案到6月中旬第三次开庭,麦金利地产并未就此事联系过这些原告。“按照正常逻辑,层高出了问题属于严重事故,开发商应该赔礼道歉并协商解决此事。结果完全没音信,加上K2在法庭上的表现,可以看出他们根本就没有诚意,也非常不专业。”陈帆说。

判决迟迟未到

前后近5个月的时间,北京市通州区宋庄法庭一直希望案子能够协商解决,判决也迟迟未到。

“虽然法官也找过我好几次,希望案件可以通过协商解决,但开发商给的赔偿额度太低,业主们不同意。而开发商之所以不愿意赔偿较高的金额,可能是因为层高缩水涉及的户数太多,赔偿的总额较高。”贾瑞果表示。

除了层高存在缩水,房子应有的商业用途没有实现也面临赔偿。陈帆指着外围的矮墙对记者说,房子买的时候是商用,结果整个楼的外围加了一堵墙,把房子围起来,商业用途根本没法实现。如果赔偿的话,这部分也应该算在赔偿的范围之内。

据了解,陈帆的房子总价约为110万元,单价为5.5万元/平方米,产权只有40年。而楼上的商住两用产权是50年,单价仅为4.3万元/平方米。“如果商业价值没法实现,和楼上相比,我的这套房子明显不值。单价高,产权还少10年。”说到这些,陈帆很气愤。

对于法官此次庭审后透露的赔偿额度“按照建筑面积,2000元/平方米”。另一位原告张女士表示,按照这个标准来衡量,自己的房子有50多平方米,差不多能赔到10万元左右,打算等法院的判决。

和张女士不同,除了层高缩水、商业价值没法实现,陈帆的房子在窗户处有横梁,严重影响了采光和空间的使用,而且窗户也出现了明显的缩水,由原来的大窗户分割成四块小窗户。“很多有意向买29号楼二手房的人,都明确表示不会购买4层小窗户的房间。”陈帆无奈地告诉记者。

问及赔偿额度,陈帆表示,房子的建筑面积为37平方米,按照2000元/平方米,赔偿大概是在7.4万元左右。对这个数额,他并不是很满意。“应该按照房价的30%赔偿,如果妥协的话也要赔到15%,大概16万元左右。”

对此,贾瑞果表示,原告的5户业主彼此情况都不同,具体的赔偿额度还要根据房子自身的情况而定。目前,关于层高缩水的判例较少,赔付标准也没有相应的法律规定,因此较难确定。现在较为普遍的赔偿方式是,赔偿额等于层高缩水的比例或体积缩水比例乘以房价款。此外,房子的商业价值及利益受损也难以估量,赔付标准较难确定。

“除了按照缩水比例计算赔偿之外,还可以计算房屋的实际居住损失,作为赔偿的标准,同时还要考虑预期收益。事实依据是开发商提供了不符合约定的房屋给买房人,严重影响了买房人的居住空间权益。实际居住损失=周边符合建设标准的商品房市场均价×(1%-10%),此比例由买房人自行决定。而预期收益则很难确定,尤其是现在北京的房地产市场整体处于下行态势,后半年的走向更是扑朔迷离。”北京市万思恒律师事务所律师吴刚建议,K2百合湾层高缩水的案件本身比较复杂,而这类案件在现实生活中并不多见,法庭可参考的判例也不多,因此,法官在判决的时候会非常慎重。

此外,贾瑞果也建议法庭,“可以找一家专业的鉴定机构,对层高缩水、商业利益受损等进行估值,然后根据估值金额进行判决。对此,吴刚表示,由法庭牵头通过专业的第三方鉴定机构对各类损失进行估值,一方面可以保证赔偿额度更为合理,另一方面,对于案件的判决也会有极大的推动作用。

谈及何时判决,贾瑞果预计,7月底就满6个月了,已经到了判决的最后期限,只能到时候看看法官会如何处理这件案子。

对于案子的进展及协议赔偿额度,本刊记者试图多方联系K2百合湾嘉园的负责人,但一直未得到相关回复。

(《地产》记者 张增艳/文 傅硕/编辑)

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