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莱蒙国际高周转迷途

2017-11-24 09:37:15来源:

2013年,莱蒙国际(3688.HK)实现销售额101亿港元,较2012年增长了61.2%,创下集团新纪录。2014年的目标为130亿港元,相比2013年有28.7%的涨幅。但是,2013年实现营业额57.4亿港元,相比2012年减少了5.3%,其原因是可售项目的减少。

于2011年才上市的莱蒙国际,一直以来都是走香港模式的地产公司,但在2012年经过艰难的讨论后,也走上了高周转的路线,开始在南昌、南京、天津等城市大量拿地。2013年,拿地到开盘销售仅用了10个月的南京水榭春天项目,项目单盘的销售额占到莱蒙国际2013年整体销售额的36.87%。

据年报显示,莱蒙国际需要一年内偿清的银行贷款92.86亿港元。2015年内,需要全额偿还的银行及其他借贷利息为8.98亿港元。可见,莱蒙国际2014年的首要任务进行促销和回款,虽然会有大批项目开盘入市,但由于2014年整个房地产市场的低迷,其项目又多处于二、三线城市,未来不容乐观。

高周转之路

莱蒙国际1993年成立于香港,2002年进入内地市场,其开发的“水榭”系高端住宅在深圳享有很高的知名度,当时有“豪宅专家”的美誉。

据了解,莱蒙国际的创始人为黄俊康,他同时是深圳知名A股上市连锁百货企业“天虹商场”的第二大股东,也是福临门、金龙鱼、长城葡萄酒、圣象地板等一系列国内知名品牌的创立参与者,还是中粮地产的主要创始人之一。

2011年,经过一番波折过后,莱蒙国际终于在香港上市成功。此后不久,一向追求稳健发展的莱蒙国际似乎也逐渐激进起来。

针对2012年偏软的土地市场,莱蒙国际采取反周期和双产品线定位的土地策略,首进南京、南昌,在9个城市共获得土地储备117万平米,平均地价3143元/平米,拿地共支出约35亿元人民币。

2012年6月,莱蒙国际在南京拿地,10个月后,2013年4月,其首个高周转项目南京水榭春天正式开盘,当天即实现销售7.5亿元。据莱蒙国际发布的运营数据显示,南京水榭春天项目2013年共实现销售额约37.24亿港元,销售面积约11.27万平米,销售均价约33049港元/平米,该项目单盘的销售额占到莱蒙国际整体销售额的36.87%。

南京项目的成功,让莱蒙国际对高周转更具信心,更加奋战在长三角、珠三角这两个主战场。2013年,莱蒙国际收购了南京、杭州两个地块,总代价29.5亿元人民币,平均地价为10745元/平米。同时,莱蒙国际还收购了玛莎世纪公园、深圳布吉市场项目、南京北广场项目以及河北三河燕郊项目,2013年的拿地总支出约68.53亿元人民币。2013年,莱蒙国际推出了7个项目,分别位于深圳、南京、南昌、杭州以及常州,多为针对首置首改的户型。此类户型莱蒙国际多年以来已经积累了相当的品牌知名度,2013年,深圳水榭春天和南京水榭春天销售金额都进入该区域前五名。2013年年报显示,2013年合同销售平均售价为23810港元,比2012年增长约40%,原因是进军南京、南昌两个城市推出了较高售价的项目。

高周转的另一面是毛利率的下降,为了增加销量,莱蒙国际有时不得不牺牲利润率。2012年,莱蒙国际的毛利率是52%,而到了2013年,下降到了40%。2013年,莱蒙国际的开发毛利率为31.4%,2013年,常州项目销售增加使得2013年整体毛利率下降,但仍然维持在一个行业中的较高水准。

频繁的出手拿地导致资产负债率高企。经《地产》记者测算,2012年,其有息负债仅为89.27亿港元,净负债率仅为66.31%。2013年,有息负债达到了150.6亿港元,净负债率达到了100.13%,但是莱蒙国际2013年年报中显示两年的净负债率分别为67.5%、100.6%。

资产总额上,2012年为249.92亿港元,2013年增长为387.59亿港元,2013年的负债总额为324.8亿港元,而2012年仅为203.5亿港元。莱蒙国际的资产负债率2013年为83.81%,2012年为81.63%。同时莱蒙国际2013年的利息支出为6.71亿港元,而净利润为13.61亿港元,利息支出占比高达49.3%。

2014年,莱蒙国际的主要任务是促销和回款,据年报显示,其需要一年内偿清的银行贷款92.86亿港元。2015年内,需要全额偿还的银行及其他借贷利息为8.98亿港元。

可以看出的是,莱蒙国际由于之前两年购置大量土地和项目,致使负债额大幅度增加,未来在财务上将面临着一定的风险。沉重的债务负担让其资金流吃紧,这将使莱蒙国际的2014年面临巨大的销售压力。

此外,莱蒙国际的内部成本控制得略有不足。根据年报计算得知,其销售费用率为4.43%,管理费用率为9.28%,在业内这个费效比过高。

又一次转型

截至2013年12月,莱蒙国际已在全国10个城市拥有20个项目。其产品线包括以深圳“水榭花都”为代表的“水榭”系列城市中高端住宅,与以“莱蒙都会”、“莱蒙商业中心”、“莱蒙城”为代表的城市综合体。

2012年,莱蒙国际实现销售额62.79亿元,比2011年增长了24%。而2013年这个数据达到了101亿港元。难怪董事会主席黄俊康曾感叹莱蒙国际的高周转之路走得太晚,从而导致集团的规模至今还是不大。

深圳地产业内人士称,莱蒙国际的品牌效应在深圳并不亚于万科。“良好的土地储备,曾使得莱蒙国际在2006年之后取得发展良机。但当企业走向全国之后,发展方向并不明确,正处于一个转型期。”

如今刚走上高周转的莱蒙国际,却又身处于国内市场变化的大势之中,使得这条路并不坦荡。

显然,莱蒙国际也意识到了这一点,在2013年年报中,集团决定2014年将会采取比较保守的土地储备策略,与之前反周期性的土地收购策略相一致。并致力于在年底将净负债比率降低至80%以下,现在超过100%的净负债比率确实比较高。

年报显示,2014年,莱蒙国际可销售资源预计为195亿港元,其中的64.1%为面积在144平米或以下的住宅项目,2013年这一数据为81.4%。今年将有7个项目完成建设,可供租售总建筑面积约为57万平米。

根据2014年一季报显示,莱蒙国际一季度实现合同销售额约14亿港元,相当于2014年销售目标130亿港元的10.8%。

业内人士预计,从莱蒙国际在杭州两个项目的销售额来看,水榭春天销售额约3.6亿元,水榭山约4500万元,下半年若不降价促销则回款更难,杭州市场全年销售额堪忧。

除住宅开发外,莱蒙国际在商业地产领域也有着自己的规划,其中重要的一方面就是把商业与资本相结合。

2013年,莱蒙国际明显增加了投资物业比例,具有代表性的是收购上海玛莎世纪公园和南昌莱蒙都会。据统计,2013年集团租金收入达到19.7亿港元,比2012年增长了52.9%。

翻阅年报可知,2013年莱蒙国际的投资物业可租赁面积增至46.63万平米,同比2012年增长了102.7%,公允值上升到92.95亿港元,占集团资产总值的24%。

2013年8月,莱蒙国际收购摩根大通旗下SSCPLimited所有已发行股份,合计16.88亿元,取得了位于上海浦东新区陆家嘴中央公寓之内的玛莎世纪公园服务式公寓项目,均价约34170元/平方米。此次以并购成熟项目进驻上海,也是莱蒙国际大举进军长三角地区的重要一步。

另一个事实是,2013年莱蒙国际的现金流仅为0.89亿港元,而在2012年这一数据是5.03亿港元,投资物业无疑能够改善公司的现金流状况。

按照黄俊康的计划,2016年以后,莱蒙国际持有的零售物业面积会有50万到60万平米,每年的租金收益大约能有六七亿港元。到时就可以在香港做REITs,从而将商业物业打包上市。

2014年,转型成为房企的最大主题,强者如万科也在各领域积极探索。刚走上高周转模式的莱蒙国际似乎又要面临一次转型。

而莱蒙国际执行董事陈风杨透露,公司打算在传统住宅产业外适当拓宽投资领域,比如物流地产和养老地产,目前正在与一些养老基金、康复机构洽谈。

(《地产》记者 陈显仲/文 闫妮/编辑)

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